В конце февраля Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел парламентские слушания о переходе жилищного строительства на проектное финансирование.
Открывая заседание, председатель Комитета Николай Николаев напомнил, что дискредитировавшая себя российская модель долевого строительства вызвала появление многих сотен тысяч обманутых дольщиков, и что государство вынуждено в течение трех лет провести реформу жилищной сферы. Парламентарий рассказал об этапах реформы, которая должна завершиться к 2021 году.
«Реформа направлена не только на снижение рисков для граждан, но и на введение новых механизмов развития рынка и компаний застройщиков. Строящаяся целевая модель предусматривает введение эскроу-счетов, проведение расчетов через уполномоченные банки, установление факта ввода объекта в эксплуатацию как основания для передачи застройщику средств дольщиков. Эскроу-счета должны облегчить административную нагрузку и существующие ограничения для застройщиков. В этом случае риски дольщиков перераспределяются, и контроль будут осуществлять банки и та модель, которую мы с вами строим», — сказал Николаев.
Затем докладчик добавил, что ряду очень крупных, т.н. системообразующих застройщиков Правительство могло бы предоставить право на увеличенный до четырех-пяти лет переход на новую модель финансирования, чтобы обеспечить стабильность их работы, в том числе по достройке брошенных объектов.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин дал понять, что его беспокоит возможность появления негативных последствий реформы, которые не позволят развивать жилищное строительство и сделают жилье недоступным. Он прокомментировал предложение выводить из-под закона требования к застройщикам, достраивающим «долговые» объекты.
По мнению Стасишина, региональные власти, разрешающие застройщикам привлекать средства дольщиков, должны нести ответственность за это. «Если они считают каких-либо застройщиков системообразующими, твердо стоящими на ногах, знают их финансовое положение, а также могут обеспечить банковское сопровождение, пусть берут на себя гарантии, — подчеркнул докладчик. — Но это не дает права застройщикам не переводить свой бизнес в абсолютно прозрачный вид для того, чтобы сдавать отчетность по МФЦО».
Замминистра обратился с вопросом к присутствующим банкирам: «Сколько будет стоить банковское сопровождение? Наша позиция, что оно должно стоить ноль или около того. Также необходимо понять возможность банков (понятно, что нужно менять закон) перехода на эскроу-счета, чтобы застройщик не получал больше деньги покупателей, а они шли через реально прозрачные инструменты. Во избежание, опять же, появления новых дольщиков».
Г-н Николаев сообщил в ответ, что вводится положение (принято в первом чтении), согласно которому будет создана вертикаль органов госвласти, отвечающих за надзор и контроль. «Этим документом будет обеспечена абсолютная прозрачность и возможность управления рисками. Минстрой будет, в том числе участвовать в назначении руководителя нового органа», — заверил депутат.
Госкомпфонд — мера временная
Тему управления рисками продолжил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов, рассказавший о работе компенсационного фонда , созданного для гарантий завершения строительства. Открытый в конце октября 2017 г. фонд собрал около 180 млн руб., принята ответственность на сумму около 20 млрд руб. При этом тариф составляет 1,2% от заключенных договоров долевого участия. Он напомнил собравшимся, что фонд будет действовать только во время переходного этапа к проектному финансированию и введению эксроу-счетов. Г-н Шлепов заявил, что хотел бы развеять мифы, живущие даже в экспертной среде, что проектное финансирование — это альтернатива долевому строительству. «Договор долевого участия как инструмент и как правовая конструкция сохранится в полном объеме со всеми плюсами и сильными сторонами в виде государственной регистрации, контроля и учета за реализацией квартир. Переход в целом также не означает отказа от использования денег граждан при покупке строящегося жилья, — пояснил докладчик. — Главное, будет выстроена правильная модель экономических стимулов, когда в проекте появляется инвестор, который до последнего дня несет на себе риск. В новой модели мы получим сильного игрока в виде банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца».
По мнению президента Группы Компаний ПИК Сергея Гордеева , для системообразующих компаний нужен плавный переходный переход к абсолютно необходимой новой системе — ведь бизнес-планы рассчитывались на существующие законы. Предмет беспокойства девелопера — возможное преобладание полномочий банков перед застройщиками. «Чтобы не было такого феномена, как одни и те же деньги банк выдаст в кредит два раза: покупателю как ипотеку под 10%, а потом под 5% — застройщику. При этом застройщик вынужден платить дополнительные и достаточно существенные проценты по проектному финансированию», — пояснил свою позицию Гордеев.
Касаясь других параметров закона, которые волнуют застройщиков, г-н Гордеев назвал установку «один застройщик — одно разрешение на строительство». «Понятна логика законодателя, но, если в сегодняшней ситуации этот пункт не снабдить необходимыми корректировками, некоторые проекты будут парализованы», — считает он. В заключение Гордеев напомнил, что до сих пор нет схемы, позволяющей компаниям в рамках нового закона достраивать объекты для обманутых дольщиков.
Как дважды выдать в кредит одни и те же деньги?
Говоря о позиции Центрального банка относительно проблем отрасли, зам. председателя ЦБ Ольга Полякова была настроена довольно скептически. По мнению банкиров, одна из главных проблем заключается в отсутствии действенного контрольного механизма. «Почему компании не хватает средств на строительство объекта, при том, что достаточно средств собирается через ДДУ? Кроме того, застройщики имеют собственные средства, крупные застройщики могут делать займы. Закон предлагает контрольные механизмы, которые позволят отслеживать целевое использование средств на строительство конкретного проекта», — заявила г-жа Полякова.
Отвечая на реплику главы ГК ПИК Сергея Гордеева по поводу выдачи двойного кредита — дольщику и застройщику — Ольга Полякова заметила, что такой механизм возможен, если это будет происходить в одном банке. «Кроме того, банк принимает на себя дважды кредитный риск — когда выдает деньги физическому лицу и когда выдает кредит застройщику, — напомнила зампред ЦБ. — Стоимость кредита для застройщика в случае, если средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах эскроу, будет ниже ключевой ставки. Ну, и насколько нам известно, застройщики, получая кредиты от банков, кредитуют ими свои дочерние компании под вполне приличные проценты. Поэтому говорить о том, что переход на новый механизм приведет к удорожанию строительства, я бы не стала».
На пассаж Ольги Поляковой г-н Николаев заметил, что здесь аккумулируются разные точки зрения участников рынка, но он не видит, что банковское сообщество стоит в очередь за проведением реформы, значит, есть определенная настороженность.
Анатолий Козлачков , вице-президент Ассоциации банков России отметил, что разработанные Минстроем требования к уполномоченным банкам завышены. По его сведениям, им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению Ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».
Г-н Козлачков подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до пяти дней, отметил выступающий. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.
Ольге Поляковой пришлось поправить коллегу. «Требования ЦБ, Минстроя и АИЖК позволяют 66 банкам с рейтингом «А-» заниматься банковским сопровождением и открывать счета эскроу. Мы считаем правильным ориентироваться не на размер капитала, а, в первую очередь, на рейтинг», — сообщила банкир.
Завершая дискуссию о роли банков в переходе на проектное финансирование, г-жа Полякова напомнила, что парламентские слушания имеют своей целью прекратить невозвратное использование средств дольщиков, чтобы люди получали жилье в сроки по договору. «Поэтому самым эффективным способом решения этой проблемы будет внедрение работающего контрольного механизма, который будет реализован и контролирующими органами строительной отрасли, и банками. Ну и я полагаю, что застройщики тоже будут в этом заинтересованы», — резюмировала зампред ЦБ.
Александра Бартох
С развитием проектного метода ведения бизнеса во всем мире возникла необходимость внедрения принципиально нового механизма привлечения средств, позволяющего проводить работы без наличия изначально какого-либо наличного залогового имущества. Дальше рассмотрим, что такое проектное финансирование, и чем оно отличается от других видов привлечения денег в государственном и корпоративном секторе.
Понятие проектного финансирования
Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта . Его еще называют инвестиционным кредитом. Особенностью способа является то, что деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. С точки зрения традиционного кредитования токая ссуда выглядит малообеспеченной и рискованной.
Получить государственные гарантии удается далеко не всем, а получение залога под наличные активы может быть затруднено их высокой степенью износа и, соответственно, низкой стоимостью. В инвестиционном кредите главными гарантиями для заимодателей могут выступать лицензия, разработка и использование особо ценных активов, право пользования, производство продукции.
В мире практика инвестиционного кредитования уже достаточно развита, однако, для России она все еще дело непривычное. Ссудить средствами перспективный, но рискованный стартап, большинство банковских организаций не рискнет. Однако когда формируется команда из известных профессионалов, а сама инициатива сулит хорошую прибыль, то шансы получить необходимый капитал значительно возрастают.
В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда – товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.
С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки обязательно создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком.
В России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы.
При этом начальные работы (FEED, ТЭО, проектная документация) оплачивает инициатор замысла, а кредитные день подключаются на этапе строительства. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.
Чтобы уменьшить вероятность убытков при таком рискованном кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, маркетинговые исследования. Это заставляет все стороны более глубоко вникать в специфику бизнеса, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве "с нуля" или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.
Существуют две основные формы выделения средств при таком виде обеспечения инициативы:
- Софинансирование . При нем все кредиторы объединяются в единый пул (синдикат, консорциум), и с заемщиком заключается единый кредитный договор.
- Параллельное независимое финансирование . В этом случае каждая банковская организация обеспечивает деньгами свой субпроект (часть общего начинания), заключая отдельный кредитный договор с заемщиком.
Инвестиционный кредит иногда называют "финансирование с регрессом", то есть с требованием о возвращении займа. Выделяют три главные формы выделения средств:
В отличие от обычного кредитования, перед принятием решения об инвестиционном кредитовании срок рассмотрения поданной заявки более продолжителен и может составлять от нескольких месяцев до полутора лет.
Специфика работы с инвестиционным кредитом
Проектное финансирование базируется на определенных принципах, применимых ко всем подобным случаям. Специфика обусловлена высокой степенью рисков для сторон, поэтому большое внимание уделяется не только фирме-получателю средств, но и самой предложенной к внедрению идее.
Проект выделяется отдельно от основной деятельности компании, создается юридическое лицо, через которое осуществляются все платежи. Это имеет свои преимущества и необходимо по ряду причин:
- Деятельность по внедрению замысла начинается "с чистого лица". Выведение всех манипуляций в отдельную структуру позволяет избежать проблем, которые могут быть связаны с деятельностью основной компании в прошлом, например, с проверками фискальных служб за предыдущие периоды, признанием недействительными отдельных договоров или судебных исков по другим направлениям.
- Проект становится более открытым и прозрачным. Проведение всех платежей и планирование финансовых потоков хорошо отслеживаются, нет пересечения с другими финансовыми потоками фирмы. Прозрачность повышает оценочную стоимость замысла и способствует доверию между многочисленными партнерами.
Тщательно исследуются все возможные риски и проводятся мероприятия для сведения их к минимуму, чтобы привлечь инвестора. Эта работа осуществляется еще на предынвестиционном этапе. После рассмотрения потенциальных опасностей, каждая сторона берет на себя часть рисков, которыми способна максимально эффективно управлять, а также контролировать их. Например, риски можно распределить так:
- политические отдать привлеченному государственному органу;
- технологические возложить на поставщиков оборудования;
- рыночные передать покупателям продукции и их партнерам через механизм специализированных контрактов.
Участники начинания дают друг другу функциональные гарантии в виде "комфортных писем" или путем заключения меморандума о взаимопонимании, предварительных договоров с покупателями. Идеальный вариант – получение государственных гарантий о льготном налогообложении или специальных условия на определенный срок, это возможно при социальном значении внедряемой инициативы.
Финансовые модели , используемые при инвестиционном кредите, очень важны для стабильности внедрения замысла. Моделирование производится при помощи создания структурированных проформ отчетности, которые интегрированы в расчеты балансового состояния проекта, его денежных потоков и ожидаемой прибыли. Хорошим подспорьем для этого становятся международные общепринятые стандарты финотчетности.
Построение финансовой модели производится на основе допущений относительно влияющих на бизнес ключевых факторов, произведенных при планировании. Специалисты должны для этого тщательно изучить особенности предпринимательских процессов в нужной сфере и взаимосвязи с ключевыми факторами. Чем точнее смоделирована ожидаемая деятельность объекта, там надежнее будут оценки его денежного потока, который является основой кредита.
Качественное управление реализуемой инициативой напрямую зависит от профессионализма собственных или приглашенных менеджеров, их готовности и умения правильно организовать коммуникации между партнерами и участниками начинания, координировать их действия. Менеджмент должен качественно настроить вопросы маркетинга, финансов, логистики, обмена информацией.
Часто практикуется привлечение к работе опытного финансового советника, который может оказать поддержку в аналитическом, юридическом и информационном сопровождении задумки. Чаще всего помощь требуется при решении таких проблем:
- выбор наилучшей структуры проекта;
- подготовка бизнес-плана, информационного и инвестиционного меморандумов;
- организация необходимых экспертиз (технологической и инженерной);
- поиск инвесторов и акционеров, организация переговоров с ними;
- мероприятия по сокращению затрат и максимизации ожидаемой цены объекта;
- разработка способов взаимодействия между организаторами и кредиторами, решение текущих денежных и правовых вопросов;
- регулярная подготовка отчетов о ходе работ;
- помощь в разработке контроля, управленческого учета и управления персоналом.
Проектное финансирование предполагает собой выделение средств на длительный период, что несвойственно для России, где чаще используют "короткие деньги". Редко реализация масштабной инициативы укладывается в 2-3 года, как правило, вложенные деньги начнут возвращаться заимодателю через 5-10 лет. В этом сроке год-полтора занимают только подготовительные работы, экономические выкладки и подготовка плана.
Все эти мероприятия требуют немалых вложений, которые могут составлять 10% от общей стоимости и даже больше, и ложатся они на инициатора замысла. При этом инвесторы далеко не всегда учитывают эти затраты при составлении соглашения и требуют вложить 25-30% своих денег в начинание, чтобы подтвердить серьезность намерений.
Роли участников процесса
Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.
Финансовые институты , выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику. Если что-то пойдет не так, можно остановить обеспечение проекта, избежав больших потерь. Существует также возможность ввести в проект своего контролера, имеющего право останавливать рискованные транзакции.
Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен. Легче получить ссуду уже известным компаниям, решившим расширить свой бизнес. К ним требования банкиров лояльнее, чем к индивидуальным клиентам, желающим только начать свой бизнес.
Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.
Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ:
- инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование);
- снабжение материалами и оборудованием;
- строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию).
Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.
Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии. Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.
Преимущества и риски инвестиционного кредитования
Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.
Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.
Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:
- изменение политической ситуации, способное повлиять на ключевые параметры замысла;
- юридические вопросы, в частности, получение нужных разрешительных документов и лицензий;
- ошибки в экономических расчетах относительно уровня востребованности продукции и ее прибыльности, что не позволит покрыть все расходы;
- рост цен на сырье;
- срыв сроков строительства и введения объекта в эксплуатацию;
- значительное превышение утвержденной сметы.
Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.
Редакция NSP попросила банкиров и девелоперов рассказать, как меняется подход к кредитованию проектов, можно ли привлечь заемные средства под разумный процент и какие финансовые схемы бизнес использует как альтернативу проектному финансированию.
Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
- Сбербанк — лидер на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не прекратили предоставлять кредиты девелоперам, работающим как с жильем, так и с коммерческой недвижимостью. Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, еще до того, как банк войдет в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы. В жилой недвижимости эта величина составляет 25% от капитала проекта, еще минимум 15% должны вложить дольщики. Таким образом, мы несколько повысили требования к доле собственного участия застройщика. Обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с требованиями 214-ФЗ, наличие исходно-разрешительной документации по проекту. Преимущественно мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос.
Это общие принципы, которых мы придерживаемся. На практике действует индивидуальный подход к компаниям и их проектам. В нем учитываются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и платежеспособных поручителей, класс и рыночная привлекательность объекта, наличие дополнительного залога.
В портфеле кредитов, выданных на строительство недвижимости, доля жилых проектов стабильно составляет около 10%. Сам портфель вырос с 36 млрд рублей в начале 2013-го до 115 млрд в 2015 году. Цифры наглядно показывают, что проектное финансирование недвижимости в Сбербанке не прекращено.
Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:
- В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Базовые критерии остаются прежними. Реализация проекта должна быть экономически оправданна. Необходимо наличие у застройщика проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. В проекте должны присутствовать собственные средства заемщика — не менее 30% от его стоимости. Также пристальное внимание уделяется качеству залогового обеспечения по привлекаемым кредитам.
В 2016-м банк финансирует инвестиционные проекты в запланированном объеме.
За три предыдущих года число выдаваемых займов практически не менялось.
В 2013-м мы профинансировали 36 проектов, в 2014-м — 35, в 2015-м — 38.
Банк требует от застройщиков положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово-хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, наличия собственных средств. Мы отдаем предпочтение проектам жилой недвижимости экономического класса. Анализируем их потенциальную востребованность на рынке, ликвидность, целесообразность. Условия и ставки определяются для каждого проекта индивидуально по результатам
комплексного анализа.
Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:
- Процесс проектного финансирования у нас не прекращался. Есть и уже открытые, действующие кредиты, и заявки на рассмотрение. Ставки по таким кредитам не слишком сильно изменились по отношению к докризисным. Но условия, по которым мы предоставляем проектное финансирование, — закрытая коммерческая информация. Могу сказать, что подход к каждому застройщику индивидуальный: с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон — ЛенспецСМУ».
Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer:
- Проектное финансирование сегодня принципиально доступно. У банков есть свободная ликвидность. Но условия изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа «Сбера» и ВТБ она составляет 14-15%, у более мелких — 19%. У небольших банков к тому же практически нет длинных денег. Они могут кредитовать максимум на два года, а для девелоперских проектов это мало. Длинные кредиты под силу помимо двух лидеров также Банку Москвы, Промсвязьбанку, Альфа-банку и еще нескольким из первого эшелона.
Понятно желание банкиров подстраховаться на неустойчивом рынке. Они снижают свои риски, предъявляя более жесткие требования к участию заемщика в проекте. Если раньше можно было рассчитывать на финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, то сегодня пропорция 50:50. Для тех, кто строит жилье, это уже не интересно, потому что это третий-четвертый этажи дома, затем можно продолжать стройку на средства от продажи квартир.
Кроме того, банки просят ликвидные залоги в обеспечение кредита. То есть проектное финансирование превращается в ломбардное кредитование. А оно доступно в необходимом объеме только крупным компаниям, на балансе у которых достаточно дорогих и ликвидных активов для обеспечения и налаженное взаимодействие с банками. Но и в этом случае будет большой дисконт, т. е. они получат не более 50% от стоимости имущества.
Застройщики отмечают, что кредит можно получить только на строительно-монтажные работы. А на создание коммуникаций, систем пожарной безопасности, слаботочных систем — невозможно. На это нужны собственные ресурсы.
Банки уменьшают риски и с помощью юридических схем. Как правило, проект делается в рамках специально созданного юридического лица. Банк получает долю в его капитале, обеспечивая этим свои права на объект в случае дефолта заемщика. Взять кредит на головную девелоперскую компанию практически нереально.
Для тех, кто выходит на рынок впервые, построить диалог с банком и получить заем — задача из области фантастики. Но даже если новичок с ней справился, ставка убьет всю экономику проекта. Кредитуются компании с именем, с репутацией. Для них — более благоприятные условия. Применяются и механизмы перекредитования. Если объект уже построен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а высвободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Возникает целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.
Надо учитывать и то, что банк не волен до бесконечности смягчать условия. Центробанк как регулятор диктует свои требования, и ни один банк не может их игнорировать. Высокая ставка появилась не от желания банкиров заработать, а исходя из учетной ставки ЦБ, повышенных требований к резервированию и других параметров.
Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
- Думаю, что в 2016-м банки сформируют обобщенный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих аналитиков, хорошей проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки заняли выжидательную позицию. Они хотят понаблюдать, как изменились экономические показатели девелоперов за 2015-й, а это будет понятно из годовой финансовой отчетности, которую подают не позднее 31 марта.
Большинство банков сейчас предъявляют повышенные требования к участию застройщиков в финансировании будущих проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к тем компаниям, которые строят объекты в рамках 214-ФЗ, и с опаской смотрят на иные схемы.
Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
- В кризис успешное проектное финансирование зависит не только от длительности деловых отношений между девелоперской компанией и банком, но и от репутации и опыта застройщика. У ГК «КВС» партнерские отношения сложились с ВТБ24. Он обеспечил кредитными ресурсами наш первый инвестпроект «GUSI-Лебеди», затем ЖК «Иван-да-Марья» и «Линкор». Сейчас ВТБ24 финансирует проекты комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «ЯСНО.ЯНИНО».
Андрей Никитин, финансовый директор «Группы ЛСР»:
- «Группа ЛСР» никогда не использовала целевое банковское проектное финансирование. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда). К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и затраты на страхование. Все это наряду с высокими ставками по кредиту существенно снижает рентабельность.
Кроме того, нет оперативного юридического механизма высвобождения квартир из-под банковского залога. Поэтому есть риск, что дольщик откажется от сделки: любое залоговое обременение вызывает у покупателя подозрения.
С середины 2014-го банки ужесточают требования к предприятиям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и на пополнение оборотных средств). Нельзя сказать, что банки стали предъявлять какие-то новые требования. В то же время они значительно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Скрупулезно изучают все финансовые показатели (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.
При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемного финансирования у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.
Рынок строительства. Проектное финансирование. Что изменится?
Крупные застройщики выживут, мелкие — уйдут с рынка недвижимости. Тенденция снижения стоимости участков. Как будут выживать застройщики? Перспективы развития строительного рынка.
Рынок новостроек. Его развитие.
Российский девелопер, председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец говорит, что выживать на рынке новостроек будут сильные и устойчивые компании, которые имеют свои проектные и подрядные мощности. Все остальные закроются. В настоящее время на рынке новостроек не будет места для застройщика одного проекта, c одним объектом и небольшим объемом застройки.
Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то совсем скоро года через два их останется мало.
Законодательные изменения. Проектное финансирование. ЦБ – финансирование и регулирование рынка.
Правительство России объявило о плане перехода от долевого
строительства к банковскому (проектному финансированию)
в течение трех лет.
Если все риски при покупке новостроек пропадут, то стоимость первичного рынка жилья и вторичного станут одинаковыми. Покупатели недвижимости не смогут приобрести квартиры дешевле рыночной цены.
ЦБ должен финансировать большие объемы строительства в стране. Если ЦБ не будет это делать централизовано, то жилье не будет финансироваться. При переходе к проектному финансированию основную ответственность за объемы жилищного строительства должен нести финансовый регулятор, а не Минстрой. Строить будет невозможно без достаточного кредитования по невысоким ставкам.
Серые схемы продаж квартир в строящихся домах, появились по причине того, что банки не были готовы финансировать строительство жилья в России. Сейчас положение банков стало еще более сложным чем раньше. Как они возьмут на себя кредитование такого строительства в России?
Если деньги покупателей в одночасье уйдут из оборота строительства (приблизительно 5 трлн.руб.), то их должны заменить аналогичным проектным финансированием. В настоящее время банковские кредиты составляют для застройщиков жилья около 700 млрд руб. По новым правилам финансирования собственный капитал застройщиков также должен увеличиться, но он оценивается приблизительно в эту же сумму.
ЦБ даже ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке стоимости проектов. Регулятор ведет сейчас себя жестко чтобы не было дутых активов на балансах банков и сильно переоцененных залогов в недвижимости, которые наблюдались ранее.
Кредитование строительства. Проектное финансирование.
Банки стараются получить максимальную доходность от кредитования новостроек. При инфляции 4% они выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Это неправильно, проектное финансирование не должно кредитоваться выше 8% годовых.
Ставки по банковским кредитам на строительство для проектного финансирования должны быть около 7% годовых.
Сейчас застройщики работают с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не понятно, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 15% годовых, бизнес становится не выгодным..
В настоящий момент, строительные площадки, которые не смогут выйти на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже не будут никому нужны на рынке. После этого произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков.
Уже сейчас экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра представляет большой интерес для покупателей новостроек. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т. д. - все давно рассчитано и оптимизировано, снижаться по цене уже некуда.
Земельные участки под строительство станут дешевле.
Рост цен на рынке не предвидится, покупателей слишком мало. Единственная ниша для экономии — это цены на земельные участки. Дальше рынок будет двигаться в направлении удешевления земельных участков. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза.Предполагается, что их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса.
Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе - самый дорогой, кредиты банков пока дорогие. Финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах высокая, а цена продаж не растет.
«Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов - снижение стоимости земельных участков.»
Становится не выгодным держать в активе землю и ничего с ней не делать. Снижение стоимости участков только начинается, это позволит развивать рынок жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.
В последние годы столичные власти выдали разрешения на строительство почти на 100 млн кв. м. разным компаниям. Многими из этих строительных участков владеют непрофессиональные застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Кто-то сможет правильно ими распорядиться и запустить их в стройку, найдя профессионального партнера или продав по разумной цене.
В общем, рынок новостроек вместе с вторичным рынком недвижимости также будет претерпевать изменения, в соответствии с новыми требованиями правительства и необходимостью искать новые пути развития.
Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые сводят риски граждан к минимуму. Ответственными за исполнение назначены глава Правительства России Дмитрий Медведев, глава Банка России Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Конкретный механизм перехода будет разработан до конца 2017 года.
В конце октября Владимир Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах. По его словам, малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. Позднее президент поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.
По данным Минстроя, в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. Больше всего пострадавших в Краснодарском крае – 6,4 тыс. человек, в Москве – 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.
«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», – заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев . Он напомнил, что в других странах такого инструмента не существует, есть ипотека.
«Нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.
При этом, отметил он, сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также закрыть проблему обманутых дольщиков.
Такого же мнения придерживается и глава Минфина России Антон Силуанов. Застройщики по мере снижения процентных ставок в экономике должны будут постепенно переходить к финансированию своих проектов за счет ресурсов банков, а не граждан – покупателей будущих квартир, заявил Антон Силуанов.
«По-хорошему, с учетом снижения процентных ставок, возможно, все-таки нам подумать о целесообразности продолжения сбора денег таким образом. Имея в виду, что все-таки строители должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов, и все-таки гражданам более правильно и надежно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями», – сказал Антон Силуанов .
По словам министра, «если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу». На данный момент строители привлекают средства дольщиков, «потому что нет дольщиков – нет строительства, кредиты очень дорогие», отметил Силуанов. При этом, как считает министр, по мере снижения ставок в экономике «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».
Минстрой России успокаивает: переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень пояснил, что «никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», – отметил министр. «Дорожная карта» по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования, будет рассчитана на поэтапную смену системы в течение трех лет».
По словам министра, сегодня 80 % индустриального жилья строится с привлечением средств граждан, поэтому резкого перехода на другие правила игры допустить нельзя.
«База под переходный период есть. На одном из этапов совершенствования законодательства о долевом строительстве мы заложили механизм эскроу-счетов», – подчеркнул Михаил Мень .
Также он рассказал о пакете поправок, направленном в Госдуму РФ, который введет универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ.
«Когда мы изучили региональные “дорожные карты” по проблемным объектам, выяснилось, что очень по-разному устроены системы контроля в субъектах», – прокомментировал глава Минстроя России.
Михаил Мень сообщил, что, согласно законопроекту, контроль за долевым строительством в регионе сможет вести только специально созданный орган (по примеру Москомстройинвеста в Москве) или организация, выполняющая государственный строительный надзор.
Переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсуждали в ноябре на заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам. По словам Никиты Стасишина , в ходе работы предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья для человека.
«В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России. Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», – заявил замминистра.
При поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать эскроу-счета. Никита Стасишин рассказал, что Минстрой России сейчас проводит консультации с застройщиками и банками.
«Особого внимания, по нашему мнению, заслуживает опыт банков, которые уже осуществляют проектное финансирование», – подчеркнул замминистра. – В то же время нам важно получить от банков перечень условий, при исполнении которых они будут готовы пересмотреть свои требования к застройщикам при проектном финансировании».
Переход от долевого строительства к проектному финансированию – дело, судя по всему, уже решенное, хотя застройщики и их профессиональные объединения и предупреждают о возможных негативных последствиях для рынка недвижимости. Так, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, комментируя инициативы федерального центра, сокрушался, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. По мнению застройщика, цена квадратного метра в новостройке в Новосибирске может вырасти на 40 %, при том что объемы строительства снизятся также на 40 %.